从狗岛到“后奥运”时期的国王十字车站中的伦敦城市更新

中国自改革开放后最先接纳、吸收的就是英国和美国的城市规划理念。尤其是在1990年代至2000年代，英国与中国相仿进行了大规模的城市开发，但中国偏重于新城建设，英国则是早一步进入了“存量更新”的阶段。从道克兰/狗岛开发，2012年奥运会的东区开发，再到市内空间提升和城市名片的塑造，前两次伴随的是大量资本的流入和固定，一次是解放金融管制的“大繁荣”，一次是金融危机之后本地对城市空间的时空修复。而穿插在两次大规模时空修复之中的，是伦敦旧城内兴建了“奇奇怪怪的建筑”，那个阶段的战略也被称为“Cool Britannia”。而到了现在的“脱欧时期”，城市的野心更加内向化，改造对本地社区的需求回应更多，也注重反思上一轮扩张时期的种种隐患——对于伦敦这座注重效率的世界金融中心而言，很多问题正是因为分配不均造成的，因此2019年版城市规划草案中才格外强调“效率与公平的平衡”。

在2020年晚春至初夏之时将要出刊的《伦敦》一期即将探讨这一系列的问题。受疫情影响，部分内容将提前放置于微信中。本次的受访者，Aedas主席及全球设计董事、英国卡迪夫大学荣誉院士Keith Griffiths（纪达夫）先生即是英国人，经历过从狗岛开发直到现在的城市更新理念变迁，并为国王十字车站摄政王区（Regents Quarter）做了城市设计，他参与了伦敦的城市更新，也将从一个经历者的角度探讨撒切尔新政后的这四十年。

Q=《城市中国》 

A=纪达夫（Keith Griffith）

Q：中国城市在四十年的扩张之后，逐渐进入到了在城市区域（Urban Region）范围内稳定发展和建成区逐步更新的状态，规划也不再是阶段性的一张张蓝图，而逐渐向“永不结束”的状态转变。如果我们阅读英国的规划文本，比如伦敦的历次规划，就会发现其实从阿贝克隆比时代之后就已经是这样了。英国规划的一个特征是具有鲜明的问题导向，但为什么这种模式在伦敦貌似没有造成太多强烈的宏观发展方向的变动？

A：英国以及很多西方国家的城市更新需要面对很多政党、政府机构和学术机构（society，例如考古学会、文化机构等），需要咨询以及令他们满意，还要面对众多的法律文件，按照法律规章制定规划条款。所以这是一项服务性的工作，至少要持续五年，十年二十年也是常事。

但由于英国的规划是问题导向的，在城市更新中除了本地区之外，周边临近地区的社区也需要考虑。就英国而言，需要更新的地区往往存在结构性失业、可从事工作质量较差、交通可达性差等问题，因此城市更新的重点也经常向着改善居住地区社区环境、方便社区居民抵达市中心、日常购物消费和文化需求，以及为城市年轻创业者寻找价位更合理的办公空间等方向倾斜。而对于上海以及中国其他城市而言，城市缺乏的是街道间的自由穿越性、跨街区的流动性，以及与城市生活交织在一起的公共性，节点性的综合体就像被宽阔街道割裂的岛屿，消费者都被困在一个个的街区内。因此城市更新的重点也自然与伦敦不同，可能下一个阶段需要思考跨街区的连接性，以及大量的非机动车连接网络。

自 1996 年起，Aedas 参与了包括太子大厦、历山大厦、遮打大厦和置地广场等一系列的翻新及重建项目。香港中环地区常见的场景便是通过连廊和地下商业街分担了部分城市的公共交通功能。

Q：那关于亚洲和欧洲城市发展和改造中土地的利用效率您怎么看？

A：1980年代我移居亚洲，那时香港的大规模建设已经结束。1990年代中期东南亚城市如曼谷、新加坡、雅加达等发展迅速，新加坡和深圳的发展紧随香港之后。可以说我是看着亚洲城市如何生长的。香港的交通连接极为高效，新加坡的可达性不如香港但是更绿意盎然，深圳在土地利用效率上又优于香港。所以我认为在土地利用效率上其实大陆的城市是有可圈可点之处的。

由Aedas设计的中洲湾 C Future City 是迄今为止深圳市中心最大的城市改造与更新项目

而就英国的经验而来，伴随着城市发展和土地利用效率的一定是公平性的问题。我们需要警惕的是利用城市更新来追求短期的高收益回报，这是愚蠢的行为，是“过量发展”的推动者。伦敦在上一轮城市更新中面临过的投资规模及分配比例不均的问题，同样值得其他城市警觉。

伦敦中心城区有很多屹立于19世纪棕色和红白间条古建筑背景中突兀存在的“奇奇怪怪的建筑”，其中有相当一部分是豪宅。例如著名的理查德·罗杰斯设计的“海德公园一号”（图片来源/ ikuku.cn）

位于由发电厂改造而成的泰特美术馆旁边的豪宅曾经是俄罗斯和中东富豪投资的首选之一，但美术馆的访客可以通过屋顶平台眺望到其中部分公寓的室内，并且拍照、视频。富豪们觉得生活被干扰，而美术馆也警告游客，但终于此处的房价还是下跌了，在博物馆和一些访客看来，这成为了一场对大资本反抗的行为艺术，并且取得了初步的胜利。（图片来源/ artnet）

Q：中国先前的规划从业者非常羡慕和推崇1980年代狗岛城市更新的效率，并且2012年奥运会前还有资本对斯特拉福德进行大规模改造的能力。同样是资本对城市空间的修复，这两次大规模城市改造之间的异同在哪里？

A：1980年代金丝雀码头的改造是一个特例，因为本地没有咨询机构，而整个更新是由首相推动的。不过它并非是个城市升级的行为，因为之前是破败的工业区，与其他地区几乎完全隔离，只有大约二十户居住者。所以它的改造进程本身也相对简单，但在现在是不可复制的。

1970年代道克兰战略规划手册。

（图片来源/ alondoninheritance.com）

1976年版规划中对老建筑的分区。可以看到老建筑多集中于西部从沃平码头（Wapping）至白教堂（White Church）一带，在狗岛及东部地区分布较少且多为工业遗产。这对大面积快速开发而言是一个优势。（图片来源/ alondoninheritance.com）

1982年和1993年西印度码头的拆迁与建设。其实道克兰地区在1990年代的开发受到金融管制解除的影响，其走向与1976年版规划渐行渐远，并且也不再是政府（副首相办公室）主导，而变成了私人资本主导的形式。1990年前后的规划理念和方向具体经历了怎样的转变，以及原有的工业区与旁边的Poplar地区如何区隔及互动的故事，敬请期待伦敦一期正式出刊。（图片来源/ alondoninheritance.com）

2012年奥运会的举办地斯特拉福德是某种程度上的绅士化（Gentrification）城市改造，但它也有自己在空间上的巧合之处。奥林匹克公园建设在古老的河道上，其上并没有多少居民，而是乡野的自然湿地（Hackney marshes），所以大规模的建设相对容易。但旁边的斯特拉福德社区，Cockney，是非常传统的工人聚居区，甚至有着自己的口音和全城对它的刻板印象——“罪犯口音”。还有是南边一些的Poplar地区，在二战后大量人口从事河道运输工作，所以可以看到建起了很多的码头。

* Cockney口音起源于17世纪，是英国首都伦敦的本地口音，也是除了牛津腔（Received Pronunciation）之外第二知名的英国口音，尤指伦敦东区人民广泛使用，并发散东南地区如肯特、埃塞克斯、萨里等地。欧洲近代在福利制度诞生前普遍认为工人阶级的酗酒、偷盗、斗殴等，因此更会被“点名”污名化。

其实在2012年时伦敦全城都在大兴土木，奥运会之后最积极的遗产是9000多套住宅单元和127公顷的开放空间，以及西田购物中心（Westfield）综合体。这些都是在奥运场馆建成之前就已经建成并且部分投入使用的。

斯特拉福德2012年与2015年建筑功能和规划偏重的改变。（图片来源/ City Data）

西田购物中心有两个同级别的大型百货，一个是位于西部，定位高端消费的White City，一个即是定位为个性和活力的斯特拉福德——因其位于“欧洲之星”线路之上，而“欧洲之星”的常旅客多为商务和年轻一些、受过高等教育并从事创意产业的群体。因此斯特拉福德的西田百货在建筑设计上偏向带有金属和玻璃感，用色更为丰富。作为交通枢纽，标识导向和流线也有其讲究之处。图为中心下沉庭院的巴士和高铁接驳处。（图片来源/ 维基百科）

典型的“奥运风格”平价住宅，其主要立面材质，有可能是玻璃、墙体或不锈钢穿孔板的阳台，通常会漆成渐变色或同色调拼贴。如果阳台不采用穿孔板，则往往是普通铁制栅栏。如果不位于景观核心区，一套50m2左右，一室一厅的住宅大约30万英镑（2019年onthemarket网站价格，不含税及物业费）。（图片来源/ martinco.com）

位于街角景观核心区的中高档住宅。（图片来源/ robertharding.com）

Q：所以是否可以理解为这次改造虽然带有绅士化色彩，但这一规划确实为伦敦增加了更多的面向普通市民而非外国投资性的住房，改善了当地的居住环境，同时也关注节能和增加城市绿色公共空间，而且它的TOD又是先改造社区，之后引入大型公建的？

A：可以这样理解。伦敦的发展是向东部地区扩散的，伦敦在历次绅士化中逐渐成为了服务业的城市，而不再是工人的城市。工厂和工人向外迁徙，而后又没有了工厂——全部转移到第三世界国家。剩下的是银行和各种金融机构，所以城市核心区（CAZ）的居住成本非常高。

在金融城内的屋顶酒吧眺望远处各银行和保险机构的大厦。英国对于伦敦的认同感主要有两个部分，一个是18~19世纪的汉诺威王朝，即“日不落帝国”的鼎盛时期，其视觉和空间代表即为构成伦敦古建筑底色的“摄政风格”民用建筑以及新哥特/浪漫主义风格地标建筑（如本图中的尖塔）；另一个则是撒切尔新政开放金融管制之后伦敦“重回全球城市第一城”，其视觉和空间代表则是福斯特、罗杰斯等一代“高技派”建筑大师及他们的作品。二者具有同等的文化地位，而在二者之间，尤其是战后重建时期本土发展起来的粗野主义则被视为“文化耻辱”。这也是为什么伦敦不像“永远要回到（第三）帝国荣光而未果”的巴黎那样“保护得那样好”的根本原因之一。关于高技派的发展历史和伦敦的“Cool Britania”时代细节，敬请期待伦敦一期正式出刊。（图片来源/ citymatters.london）

Q：这是否是“过度全球化”所造成的？

A：也不能这样说，因为从历史上而言伦敦就是一座全球城市（Global City）。伦敦虽然有大量的工厂和工人阶级，但英国最主要的工业区还是在北方。欧洲城市过去的活力在于周边地区的人口向城市转移和定居，成为工人、商人、资本家等，到了1960~1970年代，西欧每座城市都是生产的中心，并且分布在不同地区的制造业通过城市网络相互联结。后来去工业化和服务业兴起，城市发生了转型，同时深刻地重塑了城市空间。但伦敦自工业革命以来就是金融和政治中心。殖民地不光带来经济效益、金融资本，也带来了全球追逐资本的人。这些不同族裔的人是分区居住的，比如在Kensington是中东富豪，Belgravia是俄罗斯寡头，而中国人购买的房产多集中于最核心的威斯敏斯特和科文特花园。

伦敦2011年族裔分布调查中的“White Other”主要分布地区，可以非常明显地看到海德公园周边的一圈，这部分地区数据受到俄罗斯寡头投资的强烈影响。中东人口算“阿拉伯”（Arab），由于阿拉伯很多地区曾经是英国殖民地，原本伦敦城内的人口即较多，因此从分布上较难看到富豪的直接影响，但他们的存在对保护“小阿拉伯”埃奇维尔路南段在现阶段起到了决定性的作用。详情请等待伦敦一期正式出刊。（图片来源/维基百科）

伦敦2011年族裔分布调查中的“华裔”（Chinese）主要分布地区。由于香港和东南亚前英国殖民地中华人也有相当的比例，伦敦市内华裔居住地区的分散程度堪比爱尔兰裔，但还能明显看到集中于沿河的城市中心区和东部的新金融区。（图片来源/维基百科）

Q：在“后奥运时代”，伦敦的城市更新理念又产生了怎样的变化？

A：英国与大部分西方国家一样，城市更新的时候也需要进行公众咨询，此外，伦敦在上一轮城市更新中面临过的投资规模及分配比例不均的问题，现在也被意识到并有意扭转了。如今，一份城市更新计划的申请依然沿用了传统上的复杂程序所需资料繁杂，需要征询多方意见，通常需要五到十年来获得批准。

城市更新的复杂性在于每个地方的情况都不一样。如果是在老的历史街区，例如SOHO区和科文特花园的改造中，零售、办公室、住宅、酒店等各种业态集中在几平方英里的区域内，很多家庭在这里生活了一个世纪以上，具有本地社区的认同感和很强的文化意识。因此它们的城市更新就会更为谨慎，更多地考虑保留一个地区的文化和日常历史，和身处文化中的人。现有的建筑物、生活方式、街道格局、步行线路，都是城市的记忆。维护并持续发展城市结构是至关重要的，而不是将这些全部抹掉、从头开始。

科文特花园改造由KPF规划设计。Capital and Counties （Capco）于2006年购得地块，计划打造为世界顶级的城市综合区，长期投资计划包括三个部分：1）公共区域改造；2）历史遗产保护和重新定位；3）采用新建筑取代无作用的过时建筑。KPF在整体开发框架内的一个围绕地产整合小型触发点的总体规划方案。渗透性改造整个区域为首要原则，通过建设全新的步行道路及庭院，改善与周边交通枢纽及社区的连接、缓解拥堵、并加大商业临街面。数个新设庭院及前庭将街区此前封闭的内部空间朝公共区域打开。历史性结构得到修复，有些恢复至原功能用途，而其他一些则重新定位为住宅、酒店或商业等。（图片来源/ KPF官网）

Capco在科文特花园收购的商业地产。（图片来源/英伦投资客）

再比如Aedas在国王十字车站区域的摄政王区（Regent Quarter）更新，需要考虑的因素就更多更复杂：由于2000年代中期欧洲之星终点车站由滑铁卢站移至国王十字车站，摄政王区需要在不改变周围社区生活形态的情况下为旁边的两个火车站承担更多的客流集散功能。区域内众多的居民对城市的更新有不同意见，本地社区文化不强，但建筑风格的延续性很强。因此在更新过程中，我们重新利用了大部分原有的建筑，并加入了一些新的高层建筑，将这些名胜古迹与当代文化娱乐休闲场所融合，尽管再利用的建筑物质量不一定好，但它很可爱、很古朴、有历史、有魅力。那种可以在街对面向邻居挥手致意的感觉是不可思议的，也很难量化。我们采用的“插入”（Insertion）和翻新方式，使得对周边地区的扰动尽量少，在改善居民生活和休闲条件的同时促进了区域经济的升级与发展。

国王十字火车站建设于19世纪，二战之后，陆路运输逐渐取代铁路运输，从此国王十字区逐渐走向没落，从以往繁忙热闹的工业厂区和煤炭等资源储存库沦为废旧工业地，充斥着毒品和色情业，遍布缺乏修缮的老式建筑，当地居民也饱受失业、犯罪以及脏乱差环境等问题的困扰。进入21世纪，伦敦政府开始重新发力市中心，于是加大了对国王十字的投资，投入超过80亿英镑。（图片来源/ Londonist）

摄政王区改造项目位于伦敦国王十字火车站以东四个城市街区，项目总体规划设计包含了住宅、办公、商店、酒吧、餐厅和一座酒店。Aedas 担任其中两个街区（街区 C 和 D）的设计工作，街区C位于项目正中心，新建筑就建在经过修复的维多利亚时代的仓库之中，包括全新的 Focus Point办公楼，以及 Jahn Court 街区最大的商业建筑，已于2013年竣工。

在英国，城市规划的立法过程非常复杂，涉及到很多迭代、很多人和很多机构。尽管物业是开发者的财产，但社区有很强的发言权。土地为公众提供服务，公众就有权利对土地的使用发表评论，他们的意见是有价值的。所以对规划者而言，最重要的是在设计之前就展开讨论——这片土地各个利益集团分别需要什么？市民需要什么？只建一栋办公楼就够了吗？是否需要一个社区中心？需要更多零售品牌吗？引进本地品牌还是国际大牌？如果我们尽可能满足这一系列要求，那么自然犯错的机会也更少，政府和公众都会得到他们想要的东西。

大伦敦规划并不存在一个城市规划或建筑背景的“总设计师”，而是以副首相办公室的名义一次次发布规划措施，偏向政策，并将更新地块被分配给不同的建筑和规划团队进行分街区设计（包括1990年代，被中国从业者戏称为“国师”的罗杰斯也并没有包揽社会调查、民众意愿反馈、法律制定、资金分配等前期工作）。不同的街区有着不同的定位，资金支持也不尽相同。因此同样是国王十字车站周边地区的改造，与Aedas设计的办公区的谦逊而言，Thomas Heatherwick设计的购物中心则更具个性——然而在经济危机和脱欧的双重压力下，参数化设计和高科技的运用，“特色建筑+消费主义提振经济”的说法已遭到质疑。在2020年新冠疫情和全球股市连续跌停的阴影笼罩下，未来伦敦的规划理念会有哪些调整，目前尚不得而知。（图片来源/ worldlesstech.com）

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